实际上,从2022年以来,中国土地市场的购买主力,就不再是市场主体的房地产商,而是变成地方政府主导的城投公司,也就是地方政府从银行贷款自己买自己的土地。根据各大数据平台对各地拍卖公告进行逐宗追踪的结果,2022年城投公司购地比例约40%,2023年上升到60%,2024年一季度,已经达到70%。城投企业买地几乎完全依靠银行贷款,最终也是地方债务,只是不纳入任何地方债务的统计报表。
政府控制的城投企业买下政府收储的土地,主要是为了延续土地财政,给庞大的党政机关提出开支,除了向银行抵押贷款,几乎不会真正搞开发,这就使得中国房地产新开工面积近年来急骤下降。2021年中国房地产新开工面积19.89亿平米,2022年下降到12.06亿平米,同比降幅39.4%,基本上与城投企业的买地比例相对应。2023年,房地产新开工面积继续下降到9.54亿平米,同比降幅20.9%;2024年一季度,新开工面积1.73亿平米,同比2023年一季度2.41亿平米,同比降幅28.2%。这种猛烈的降幅,与城投企业购地比例持续上升,形成了对应关系。
城投企业买地从银行融资贷款,目前看起来风平浪静,甚至没有被视为金融风险。但是这个雷注定会炸!只要城投企业还不起第一笔到期本金,那么接下来,整个银行体系将会轰然倒塌!这个结果注定会发生,而且时间越来越近!
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